Commençons avec ce cas. Vous avez loué une boutique. Vous commencez à avoir de la clientèle. Pour une raison ou pour une autre, votre bailleur vous informe qu’il veut reprendre les locaux, que se passe-t-il?
La loi a prévu des garde-fous. Dans le contrat, il est souvent convenu d’une durée de son effet. Parfois non. Dans le cas où la durée n’est pas mentionnée par écrit, la conséquence est que le bail est considéré comme étant à durée indéterminée. La conséquence alors, si le propriétaire veut reprendre les lieux, c’est qu’il doit donner au locataire un délai de 6 mois afin que ce dernier se prépare. Autre cas : vous vous êtes entendu pour un bail de deux ans, renouvelable. Avant le terme du contrat, c’est-à-dire trois mois d’avance avant la fin du contrat, le bailleur, s’il ne veut pas renouveler le contrat, doit informer par écrit qu’il n’entend pas renouveler. Le locataire prend alors ses dispositions.
Et si c’est le preneur qui veut rompre, dans quelle situation seraient ces deux parties?
Lui aussi avise le bailleur trois d’avance avant la date de fin du contrat. Pour revenir au cas du bailleur, s’il ne dit rien et qu’il laisse couler le temps va jusqu’à un mois avant le terme du contrat, le preneur est en droit de comprendre que ce bailleur entend renouveler le contrat.
Restons avec le propriétaire. Supposons qu’il n’a pas informé son preneur dans le délai qu’i faut et il veut reprendre brusquement les lieux, que se passe-t-il?
Ce bailleur fait ce qu’on appelle de l’éviction. Il veut évincer son preneur des lieux. Dans ce cas, il peut être amené à payer des dommages et intérêts au preneur.
Concrètement, qu’est-ce que ce propriétaire peut être condamné à payer?
Tout dépend du loyer que le preneur paie par mois et du préjudice que cette situation lui cause. Le juge tiendra compte des activités que le preneur exerce dans les lieux loués et du niveau de chiffre d’affaires. C’est une sorte d’indemnité qui lui est reversée pour le dommage causé. Mais il peut arriver que pour des motifs graves, le bailleur fasse partir le preneur sans pour autant être condamné à payer des dommages et intérêts.
Quelles sont ces situations possibles?
A supposer que dans les locaux loués, il y ait une partie qui serve d’habitation et que le propriétaire voudrait venir vivre là. Soit c’est lui qui veut y habiter soit c’est un parent. En tout cas, il se trouve dans le besoin d’occuper les lieux. Il s’agit là d’un motif grave qui justifie qu’il reprenne les locaux sans être obligé de payer des dommages et intérêts. Autre cas possible : le local loué doit être démoli et reconstruit parce que la maison est vétuste par exemple. Le propriétaire informe le preneur de son intention. Le preneur ne peut pas s’y opposer. Mais ce dernier sera prioritaire parmi tous ceux qui seraient intéressés par la location de ces lieux une fois que les travaux seraient terminés. Il peut arriver que le preneur puisse rester dans les lieux loués pendant que les travaux se font. Le loyer sera alors diminué en considération du temps que prendront les travaux.
Supposons qu’un incendie survienne dans les lieux loués. Et c’est démontré que ce n’est pas la faute du preneur. Que se passe-t-il?
Le preneur qui prend un local pour une boutique par exemple a l’obligation de souscrire à l’assurance. Il doit le faire pour que tout sinistre qui surviendrait soit couvert. S’il s’exécute ainsi, en cas d’incendie, la compagnie d’assurance se charge de tout régler en considération des dommages subis. C’est au preneur de souscrire à l’assurance, surtout s’il sait qu’il exerce une activité délicate. Il doit couvrir le risque éventuel.
Pouvez-vous nous relater un cas particulier qui vous a marqué au cours de vos nombreuses interventions?
Le plus souvent, c’est le changement de destination des lieux loués qui pose problème. Un cas s’est présenté : un monsieur a loué un local pour en faire une boutique. Quelques temps après, il s’est mis à vendre des paquets de ciment, des paquets vides, disait-il. Les paquets vides de ayant des restes de ciment à l’intérieur, chaque jour le monsieur secoue cela et c’est quelque chose qui importunait les autres locataires, les voisins. Les locataires s’en sont plaints. L’affaire nous a été amenée. Nous avons interrogé le preneur. Il a expliqué avoir commencé à vendre d’autres choses mais voyant que les affaires ne marchaient pas trop, il a décidé d’y associer le ciment. Nous lui avons fait comprendre que ce n’était pas prévu au départ dans le contrat. De plus, l’activité nouvelle n’avait aucun lien avec celle qui était prévue au contrat. Elle polluait l’atmosphère et indisposait les autres locataires. Il aurait informé le propriétaire de son intention de vendre des paquets vides de ciment dans la boutique que bailleur n’aurait peut-être pas accepté. Nous lui avons fait voir qu’il avait changé la destination des lieux loués. C’est là autant de faits qui permettent au bailleur de rompre le contrat. Le monsieur n’a pas voulu comprendre. Il avait versé une somme comme caution. Avec le bailleur, il y a eu une entente à l’amiable : une partie de la caution a été reversée au preneur. Le reste a été gardé au cas il ne libérait pas tôt les lieux et qu’il ne quittait qu’après avoir épuisé les mois restants sans laisser de quoi réparer les dégâts causés sur les lieux loués. Il a fait une décharge. Il s’est engagé à quitter dans un délai raisonnable. Il l’a respecté. De tels cas se présentent souvent et il faut les gérer avec tact.
Le tact et le droit. C’est plutôt compliqué, n’est-ce pas?
Les personnes qui se retrouvent dans ces situations ne comprennent pas parfois les dispositions de la loi ni les conséquences juridiques de leurs actions. Trop de gens pensent que les hommes de loi sont sévères. Face à ces réalités socioculturelles, avant de mettre les gens en cause face à leurs responsabilités, nous faisons un travail d’explication. Bien souvent, quand les faits sont éclaircis, ils comprennent et tout se règle aisément. Parfois, c’est eux-mêmes qui proposent des solutions.
Un mot de fin!
Ces réflexions sur les questions de droit sont importantes pour aider nos concitoyens à comprendre les lois de la République. C’est nécessaire pour une vie sociale plus harmonieuse et épanouissante. Tout le monde n’a pas fait le droit mais le droit concerne la vie de tous. C’est l’occasion d’inviter les concitoyens à s’informer avant de poser tout acte qui pourrait entrainer des effets juridiques insoupçonnés.
SELI Yao
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